Finnen zahlen für ihren Wohnungskauf die niedrigsten Zinsen in ganz Europa

Eine finnische Zeitschrift für Anleger hat einen interessanten Vergleich durchgeführt. Sie verglich aufbauend auf die Daten der Europäischen Zentralbank die Zinsen in allen EU-Mitgliedsstaaten, die für den Erwerb von Immobilieneigentum zu zahlen sind. Der finnische Artikel findet sich unter https://www.salkunrakentaja.fi/2020/02/asuntolainojen-korot-euroalueella/

Das Datenmaterial kommt von: https://www.euro-area-statistics.org/bank-interest-rates-loans

LandDurchschnittlicher Zinssatz für einen Immobilienkredit
Finnland0,76 %
Portugal1,09 %
Österreich1,20%
Frankreich1,28 %
Italien1,37 %
Luxemburg1,40 %
Euroländer1,46 %
Slowakien1,48 %
Spanien1,56 %
Niederlande1,72 %
Deutschland1,81 %
Slowenien1,81 %
Belgien1,94 %
Zypern2,12 %
Estland2,27 %
Lithauen2,30 %
Lettland2,36 %
Griechenland2,78 %
Malta2,82 %
Irland3,03 %

Nehmen wir einen durchschnittlichen Kredit, den man zum Beispiel in den teureren Städten wie Hamburg oder München mit 200.000 Euro veranschlagen kann. Bei einer Laufzeit von 15 Jahren zahlt der Finne 1176 Euro im Monat, der Deutsche 1270 Euro, pro Monat also ein Unterschied von 94 Euro. Außerdem sind die Kaufnebenkosten in Finnland wesentlich kleiner, weil ein Notar nur bei Häusern benötigt wird, nicht bei Eigentumswohnungen. Allerdings zahlt der Finne mit etwas anderem, mit dem der Deutsche nicht bereit wäre zu zahlen, nämlich mit Risiko. Fast alle Kredite in Finnland sind dem Euribor plus einem Bankaufschlag unterworfen. Der Zinssatz wird einmal im Jahr je nach dem Satz des Euribors neu veranschlagt. Sinkt der Zins, sinkt die Zahlungslast, steigt der Zins, steigt auch die Zahlungslast. Manche zahlen immer dieselbe Rate, aber dann verlängert sich die Laufzeit. Wer mit Eintritt der Rente die Zahlung abgeschlossen haben möchte, muss sich mit ersterem zufrieden geben. Das finnische Modell gibt dem Kreditnehmer in so gut wie allen Fällen die Möglichkeit, jederzeit Sonderzahlungen zu leisten, z.B. bei Steuerrückzahlungen oder Prämienzahlungen in beliebiger Höhe die Restschuld zu verringern.

Nicht zu vernachlässigen ist auch die Grunderwerbssteuer, die in Deutschland je nach Bundesland zwischen 4,5 und 6,5% liegt. In Finnland liegt diese landesweit bei 4% für Häuser und Grundstücke und bei 2% für Wohnungen. Ist man unter 40, erlässt einem der Staat beim ersten Kauf einer Immobilie diese. Um wieder das Beispiel von oben zu nehmen: Bei einem Kauf einer Wohnung mit einem Kaufpreis von 200.000 Euro muss man zum Beispiel in Nordrhein-Westfalen 13.000 Euro Steuer berappen, in Finnland grade mal 4000 Euro (ist der Käufer unter 40, null Euro). Kommen dann noch Notarkosten von circa 5000 Euro dazu, haben wir in Deutschland Nebenkosten von 18.000 Euro. Mehr als vierfache Nebenkosten zum Nachteil von Deutschland! Und so ganz nebenbei: Wenn gerne die eigene Immobilie als „Klotz am Bein“ bei der von der Wirtschaft gewünschten Flexibilität bezeichnet wird, dann ist es hier weniger die eigene Immobilie als die einfach nur als wahnsinnig zu bezeichnenden Nebenkosten. Da muss man schon mindestens 20 Jahre in einer Immobilie wohnen, damit man diese Kosten im Vergleich zur Miete wieder „reinbekommt“. Nach einer Überschlagsrechnung reichen in Finnland dafür 10 Jahre.

Noch weiß man nicht, wie es fertig aussehen wird…

Und noch ein Unterschied: In Deutschland sind die Gewinne aus Immobilienverkauf erst nach 10 Jahre Wohnen in dieser steuerfrei, in Finnland reichen zwei Jahre. Auch ein bisschen flexibler.

Diese Beispiele verdeutlichen auch, dass es nicht ausreicht, einfach nur die Einkommenssteuern zu vergleichen, um zum Ergebnis zu kommen, dass man natürlich in Finnland mehr Steuer zahlt. Bei den Steuern handelt es sich immer um ein System mit vielen Regelschaltern, und es kommt auf die eigene Situation an, ob man in Deutschland oder in Finnland besser abschneidet. Deswegen gilt hier genau derselbe Ratschlag wie beim Investieren und Geldanlegen: Keine Entscheidung nur aus Steuergesichtspunkten. Die kann nur schiefgehen.

Irgendwie habe ich das Gefühl, dass es in Deutschland einem schwer gemacht wird, Eigentum zu erwerben, in Finnland dagegen einfach. Und irgendwie habe ich auch das Gefühl, dass die finnischen Banken wesentlich koorperativer sind. Jetzt in der Korona-Krise haben die Banken hier unisono verkündet, dass man Kunden mit Kredit ohne große Verhandlungen eine Zeit lang nur die Kreditzinsen zahlen lässt und nicht getilgt werden muss. Finde ich gut, dass das so geht.