Auf der Suche nach einem eigenen Mökki (Teil 1, die Finanzen)

Nehmen wir an, du bist ein großer Finnlandfan. So wie viele meiner Blogleser.

Nehmen wir an, du hast schon einmal mit dem Gedanken gespielt, dir ein Mökki in Finnland zuzulegen (man kann sich natürlich auch eine Wohnung oder ein Haus irgendwo in Finnland zulegen, darüber dann vielleicht ein anderes Mal ein eigener Blog). Wer damit jetzt nichts anfangen kann, sollte sich meinen Blog zum Thema Mökki durchlesen (https://claudiashelsinki.com/2018/09/29/moekki-der-rueckzugsort-fuer-die-finnische-seele/).

Vorteile eines eigenen Mökkis im Vergleich zu einem Mietmökki:

  • Du musst nicht immer alles hin und her fahren, von der Bettwäsche bis zum Schneescooter kannst du alles im eigenen Mökki zurücklassen. Bei aufwändigen Hobbys ein unschätzbarer Vorteil (Jagd, Angeln).
  • Im eigenen Mökki kannst du einen Vorrat von haltbaren Lebensmitteln (Konservendosen, Salz, Kaffee, Zucker etc.) anlegen, so dass ein spontaner Besuch nicht gleich mit dem Abgleichen von Supermarktöffnungszeiten beginnen muss
  • Du kannst dir dein Mökki ganz nach den eigenen Bedürfnissen und Vorlieben einrichten und gestalten. Genau der Saunaofen, den du liebst. Genau der Specksteinofen, der gleichzeitig wärmt und backt usw.
Ein Ruderboot gehört zur Standardausrüstung (alle Fotos dieses Blogs von Mihku Mihkunen)

Auf was solltest du achten?

Fangen wir mit dem allerwichtigsten an, den Finanzen. Beileibe nicht die einzige Frage, aber sie muss beantwortet werden. Und nachdem mein meistgelesener Blogartikel der über die Finanzen der Finnen ist, kann ich davon ausgehen, dass ein Großteil meiner Leserinnen das Folgende interessant finden wird. Alles andere folgt in einem späteren Blog.

Die Finanzen können wir in zwei Fragen einteilen. Einmal sollten wir wissen, nach welcher Nutzungszeit sich das eigene Mökki amortisiert hat. Und zweitens wollen wir natürlich auch wissen, wie viel das Mökki selbst in der Anschaffung und Erhaltung kostet. Eine Frage bleibt in diesem Zusammenhang unbeantwortet, nämlich die der Wertsteigerung oder Wertminderung der Immobilie. Einerseits gibt es nur eine begrenzte Menge von Grund, daher ist in Zukunft insgesamt mit einer Wertsteigerung zu rechnen, die jedoch regional sehr unterschiedlich ausfällt. Im ungünstigsten Fall musst du dich mit dieser Frage jedoch z.B. bei einer Scheidung auseinandersetzen, im günstigsten Fall dürfen deine Erben die Konsequenzen einheimsen.

Die finnische Tageszeitung Helsingin Sanomat hat die Frage der Amortisierung, allerdings für Finnen, gestellt (Artikel vom 2.7. 2018). Sie wollte wissen, wann es sich finanziell lohnt, ein Mökki zu kaufen oder zu mieten. Im Großen und Ganzen wurde festgestellt, dass man eine längere Nutzungszeit braucht damit sich ein Kauf lohnt. Wer also schon im Rentenalter ist sollte sich einen Kauf ganz genau überlegen. Als jährliche Nutzungsdauer wurde ein Monat pro Jahr angenommen. (Die Rechnung muss natürlich auf Grundannahmen basieren. In der Realität nutzen die meisten ein Mökki häufiger und länger als einen Monat pro Jahr.) Das Ergebnis: Es hängt von der Lage ab. Am ehesten rentiert sich der Kauf eines Mökkis in Lappland, wo er sich nach 23 Jahren amortisiert hat. Das ganz besonders, weil das Mieten im Vergleich zum Kauf in Lappland ziemlich teuer ist.

Selbstverständlich handelt es sich um die von der Zeitung zusammengetragenen Zahlen um Durchschnittswerte, deswegen kannst und solltest du deine eigene Amortisierungsrechung durchführen. Das ist relativ einfach. Checke, wie viel du normalerweise für eine in der von dir bevorzugten Lage befindliche Ferienimmobilie bezahlt hast. Eine sehr einfache Milchmädchenrechung sagt aus, dass das einfachste Mökki in der Woche mindestens 400 Euro kostet (allerdings nicht in der Hochsaison!). Für ein durchschnittliches Mökki mit Elektrizität und Waschmaschine musst du allerdings im Sommer gut und gerne 700 Euro die Woche hinlegen. Für vier Wochen sind das 2800 Euro. Nach 20 Jahren macht sich also ein Kaufpreis von 56.000 amortisiert. Kannst und willst du dagegen zwei Monate im Jahr dort verbringen (sechs Wochen im Sommer und zwei Weihnachtsferienwochen), dann schon nach zehn Jahren. Kommt ein weiterer Monat dazu, weil du auch noch zwei Wochen um Ostern herum da sein möchtest und zwei Wochen im Herbst, dann sind es nur noch fünf Jahre! Du siehst, es hängt immer vom Einzelfall ab.

In der Amortisierungsstatistik folgen Nord- bzw. Pohjois-Savo mit 29 Jahren, Etelä-Pohjanmaa mit 41 Jahren, Keski-Pohjanmaa mit 44 Jahren, Satakunta mit 46 Jahren, Pohjois-Pohjanmaa mit 49 Jahren, Kanta-Häme mit 51, Etelä-Karjala mit 53, Pohjois-Karjala mit 58, Kainuu mit 61, Pirkanmaa und Pohjanmaa mit jeweils 62, Kymmenlaakso mit 71, Uusimaa (die Provinz, in der Helsinki liegt) mit 74, Päijät-Häme mit 82 und absoluter Spitzenreiter Varsinais-Suomi mit 92 Jahren. Dort liegt halt die phantastische Schärenwelt vor Turku. 

Mit anderen Worten: Nur in Lappland und Nordsavo würde sich der Kauf lohnen wenn man zum Beispiel davon ausgeht dass sich kaum ein 20-jähriger ein Mökki leisten kann. Ideal wäre jedoch ein möglichst früher Kauf, zum Beispiel als 30jährige(r). In Lappland könnte man dann ab dem 53. Lebensjahr „kostenlos“ seinen Sommerurlaub verbringen, in Nordsavo ab dem 59. Lebensjahr. Bei einer durchschnittlichen Lebenserwartung kannst du erwarten, dass du auf diese Weise circa erst 23-29 Jahre gut und teuer und danach 20 Jahre gut und super kostengünstig Ferien machen kannst.

Die Post zum Mökki musst du dir von so einer Stelle abholen. Je nach Standort kann das auch mal zwei Kilometer entfernt sein.

Und dann natürlich noch der Kaufpreis:

Was für das Vermieten gilt, stimmt genauso für das Kaufen. Je kleiner und bescheidener die Hütte, desto weniger kostet sie.

Hier ein aktuelles Beispiel von www.etuovi.com in Lappland:

Ein 30 qm-Mökki ohne Stromanschluss, jedoch mit Solaranlage auf dem Dach (und Aggregat), 60 km von Rovaniemi entfernt, kostet nur 69.000 Euro (und das bei Baujahr 2012!). Beheizt wird die Bude durch einen Kamin im einzigen Hauptraum und den obligatorischen Saunaofen. Einen gasbetriebenen Kühlschrank gibt es auch. Und natürlich eine Komposttoilette. Der Fluss Simojoki liegt direkt vor der Tür und damit auch die Möglichkeit zum Angeln. Nachbarn gibt es keine.

Die Wegbeschreibung zeigt, dass du dort deine Ruhe haben wirst :

„Von Rovaniemi 60 km in Richtung Ranua. Nach Portimo nach rechts in den Petsamontie-Weg, der nach 1,5 Kilometern nach links in den Säärikoskentie-Weg einmündet. Fahr bis an das Ende des Wegs.“

(„Rovaniemeltä noin 60 km Ranuan suuntaan. Portimon jälkeen oikealle Petsamontielle, jota noin 1,5km ja vasemmalle kääntyy Sääskikoskentie, ajetaan tien päähän.“)

In den Immobilienanzeigen werden auch immer jeweils die wichtigsten Distanzen genannt. Bei diesem Sommerhäuschen sind es 16 km bis zum nächsten Supermarkt, 17 km bis zum nächsten Gesundheitszentrum (mit dem nächsten Arzt) und 55 km bis zum nächsten Krankenhaus.

Als Grundsteuer zahlst du schlappe 150 Euro im Jahr.

Du willst Platz für deine ganze Familie haben? In Naruska, Salla, gibt es für 119 000 € 126 m² (4 Zimmer), Baujahr 2006. Eigener Brunnen, eigene Sauna direkt am Wasser, schaut euch das Video an, natürlich ohne Gewähr, wie lange es noch im Netz zu finden sein wird (https://www.youtube.com/watch?v=EfbigU0TsBw ). Inklusive Jagdrecht für zwei Personen.

309 Euro Grundsteuer im Jahr.

Laut Auskunft eines Immobilienmaklers beträgt der Durchschnittspreis eines Mökki, das sich auf Gründen mit Bebauungsplan befindet, 92.750 Euro, bei Flächen ohne Bebauungsplan sind es 72.000 Euro. Für Letzteres gelten andere Regeln und es bedeutet – jedoch in Abhängigkeit von der Größe des Grundstücks – manchmal, dass man nichts mehr dazu bauen darfst, es gibt Ausnahmen, aber es gibt keine Garantie dafür, dass du eine bekommst.

Bevor du jetzt gleich anfängst, von deinem eigenen Mökki zu träumen, muss ich dich ein wenig runter holen. Bevor du beim Kauf zuschlägst, solltest du unbedingt wissen, ob dein Objekt schon den Erfordernissen des neuen Abwassergesetzes entspricht. Ist dein Objekt schon an die Kanalisation angeschlossen, besteht kein Grund zur Sorge. Sind aber die wenigsten. Das Gesetz besagt, dass bis Oktober 2019 Immobilien diesem Gesetz entsprechen müssen. Dabei gibt es Ausnahmen für Personen, die älter sind. Das bedeutet in der Realität, dass der 80jährige Opa, von dem du das Objekt kaufst, es total legal als Sommerhäuschen nutzen darf – sobald du es aber kaufst und nur halb so alt bist, es illegal wird, das Objekt ohne die entsprechenden baulichen Änderungen für die Abwasserreinigung durchgeführt zu haben! Je nach Objektgröße und davon abgeleiteten Nutzungsintensität sprechen wir hier von Investitionen von mehreren tausend Euro, für ein Villenobjekt mit mehreren Duschen können es bis zu 30.000 Euro sein. Da aber die baulichen Anpassungen oft teure Investitionen erfordern, gibt es immer noch Objekte, die auf Geld warten – und deswegen so billig zu erwerben sind.

Bei den laufenden Unterhaltungskosten solltest du auch beachten, ob das Objekt deiner Begierde ein talviasuttava mökki ist oder nicht, also für die Nutzung im Winter geeignet oder nicht. Wenn nicht, dann bedeutet das entweder, dass du das Wasser in den Leitungen vor dem ersten Frost rauslaufen lassen musst und dann auch gewisse Gegenstände nicht im Mökki lassen kannst: elektronische Geräte wie etwa ein Fernseher oder auch nur so etwas wie ein Kühlschrank. Die andere Möglichkeit ist, die Temperatur im Mökki auch im Winter über dem Gefrierpunkt zu halten, damit nichts einfrieren kann und du alles im Mökki lassen kannst, in der Regel bedeutet das, dass du eine Elektroheizung anschmeißt, die im Winter automatisch anspringt, sobald die Temperatur unter fünf Grad fällt. Das sind Stromkosten, zum Glück nicht so teuer wie in Deutschland, aber trotzdem nicht zu vernachlässigen.

Hast du ein Mökki, das du genauso gut auch im Winter benutzen kannst, dann stellt sich derselbe Sachverhalt: Du musst die Bude mindestens bei 5 Grad halten, auch wenn du sie nicht nutzt.

Erkundige dich auch nach den Versicherungsgebühren für deine Immobilie. Das ist natürlich auch deswegen wichtig, weil du wahrscheinlich längere Zeiten diese nicht nutzt und mögliche Schäden längere Zeit unbeobachtet bleiben könnten, was den Schaden erhöht.

Die Grunderwerbsteuer beträgt in Finnland einheitlich 4% für Grundstücke und Häuser.

Bei der kleinen Fischhütte von oben würdest du also 2760 Euro und bei dem Familiendomizil würdest du 4760 Euro bezahlen. Da wir uns in der EU befinden, gibt es keine Beschränkungen, du kannst genauso wie Einheimische Grundstücke und Häuser erwerben.

Das gehört alle sechs Jahre gestrichen, traditionell am ehesten in rot

Zusammenfassend:

Der Kauf eines Mökkis lohnt sich finanziell für dich, wenn

  • du dir sehr sicher bist, dass du so gut wie alle Ferien in Finnland verbringen wirst, ziemlich sicher kannst du dir sein, wenn du eine finnische Frau oder einen finnischen Mann geheiratet hast und du nicht in der Midlifekrisis darauf kommst, dass du lieber eine Stuga am Mäleren-See in Schweden hättest, weil du dir eine Schwedin oder einen Schweden anlachst
  • du eher jünger bist, zwischen 20 und maximal 40 Jahre alt
  • wenn du älter bist, dann lohnt es sich, ebenso finnlandbegeisterte Kinder zu haben, die das Mökki dann erben können
  • du über eher längere Ferien verfügen kannst, z.B. ideal für LehrerInnen (durch die Anfahrt verlierst du in der Regel jeweils bereits mehr als einen Tag), Schriftsteller, digitale Nomaden (für Letztere besonders, weil das Internet sogar in Lappland meistens wesentlich besser funktioniert als in Deutschland)
  • der Kauf lohnt sich eher, wenn du entweder einen Beruf hast, der dich zwingt, in der Hochsaison Ferien zu machen oder du wegen deiner Kinder und deren Schulferien die Hochsaison in Anspruch nehmen musst – da sind Mieten besonders hoch (im Gegenzug lohnt es weniger, wenn du keine Kinder hast und deinen Urlaub frei einteilen kannst)
  • du über ein Auto verfügst oder dir in Finnland eines mietest
  • du ein Mökki in Lappland oder in Nord-Savo (das ist die Region mit Kuopio als größter Stadt) haben willst. Die südlichste Stadt in Nord-Savo, Varkaus, ist allerdings immer noch 312 km nördlich von der Anlegestelle der Finnlines-Fähre in Vuosaari, Helsinki, entfernt. Der Routenplaner veranschlagt drei Stunden und dreißig Minuten. Eine Fahrt zum Mökki könnte also so aussehen: Tag 1: Abfahrt zuhause von irgendwo in Deutschland, Österreich oder der Schweiz, Anfahrt von zuhause bis zum Kai in Travemünde, Fahrt aufs Schiff am Abend von Tag 1, Abfahrt Schiff Travemünde. Tag 2 um 3.00 Uhr, Ankunft Helsinki Tag 3 um 9.00 Uhr. Ankunft Mökki frühestens circa um 13.00 Uhr. Musst du zum Beispiel von zuhause um 13.00 Uhr abfahren, brauchst du also zwei Tage für deine Anfahrt.
  • du ein winterfestes Mökki kaufst, das du möglichst nicht nur im Sommer, sondern auch im Winter für einen Skiurlaub nutzen möchtest (check dann aber auch, wie es mit der Schneeräumung (lumenraivaus) aussieht und ob es da mit anderen Eignern gemeinsame Pflichten und Kosten für die Nutzung und die Instandhaltung einer Privatstraße gibt, nennt sich tienhoitokustannus; Privatstraßen gibt es in Finnland zuhauf!)
  • Du Hobbys hast, die dich in Deutschland, Österreich oder der Schweiz bei ihrer Ausübung eine gute Stange Geld kosten würden, wie Angeln oder besonders Jagen (achte dann auf die im Zusammenhang mit der Immobilien zu erwerbenden Fisch- und Jagdrechte)
  • Geld nicht der ausschlaggebende Faktor bei der Entscheidung ist. Sondern z.B. die Möglichkeit, deinen besten Freunden oder auch Geschäftskunden einmalige Erlebnisse in der finnischen Natur zu bieten, sei es beim Lachsfischen in Lappland oder in Savo bei der Elchjagd (in Lappland gibt es nicht so viele Elche, da lohnt sich eher Savo).

Ausschlusskriterien könnten sein, wenn du ziemlich sicher weißt, dass du deine Ferien auf zwei Orte verteilen musst („ihre Eltern“, “seine Eltern“). Oder du bist selbstständig und kannst dir zeitmäßig maximal eine Woche Ferien im Jahr leisten.

Für alle diese Fälle gibt es jedoch zum Glück genug Mökkis zum Mieten.

Ein Gedanke zu “Auf der Suche nach einem eigenen Mökki (Teil 1, die Finanzen)

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